签订协议后开发商无法履约交房引发官司 是合作建房还是房屋买卖?

签订协议后开发商无法履约交房引发官司

是合作建房还是房屋买卖?

□广西法治日报记者  陈丹桂  通讯员  聂凯

来自湖北的黄逸磊打算在南宁安家置业,与房地产开发商签订合作建房协议,交付32万元可获得约定房屋70年使用权。然而距离合同约定的交房时间只有半年时,黄逸磊发现开发商没有办理相关建房手续,且仍未开工建设,遂诉至法院,请求法院判令双方签订的协议无效;开发商退还14万元首付款,并支付资金占用利息。但开发商却称双方为合作建房关系,应继续履行合同义务。究竟双方间是合作建房关系还是房屋买卖关系,南宁市兴宁区人民法院近日给出了答案。

签订协议合作建房,

  开发商无法履约被诉  

2018年1月,黄逸磊与广西一家投资公司签订协议,共同出资建设兴宁区某商贸城,黄逸磊在约定的时间支付建房款,享有商贸城B号楼12层07号房,建筑面积共48.67平方米。

协议还约定,黄逸磊房屋的使用权从交房之日起到2069年12月31日止,房屋的合作建房款总金额为32万元。公司应在2019年12月31日前将符合协议约定标准的房屋交付给黄逸磊使用。

此外,双方另行订立的补充协议,约定:公司在交房5年内协助黄逸磊办理不动产登记证,承诺时间内未能办理不动产证,黄逸磊可以转让此物业予公司,公司于2025年7月无条件按合同原价回购。

签订协议及补充协议后,公司向黄逸磊出具收据,载明:收到黄逸磊支付B栋1207号的14万元,付款方式为“刷卡”。

2019年7月,黄逸磊发现公司没有取得商贸城相关房地产规划手续,也没有办理建设规划许可证等有关从事商品房买卖的手续,且该项目仍未动工建设,此时离约定的交房日期只有半年,双方签订的协议不可能得到履行。

黄逸磊不断催促公司退款,公司于2019年6月4日书面承诺于当年12月30日前退还购房款14万元,但未履行承诺。

2019年6月4日,黄逸磊将公司诉至兴宁区法院,请求法院判令双方于2018年1月20日签订的合作建房协议无效;公司退还购房款14万元,并支付资金占用利息2.1万元(利息以14万元为基数,自2018年1月20日暂计至2020年6月2日,按年利息6%计付,后续利息计至实际清偿债务为止)。

公司辩称,双方签订的合作建房协议是双方当事人的真实意思表示,内容未违反法律规定,协议合法有效。协议明确约定双方经协商共同出资建设商贸城,协议为合作建房协议,黄逸磊仅获相关楼房的使用权。协议通篇涉及的款项皆为合作建房款,黄逸磊已确定合作建房的事实,现又主张是房屋买卖,并请求法院确认无效,对于黄逸磊要求确认合作建房协议无效的诉讼请求,人民法院应予驳回。协议合法有效,双方应继续履行合同义务。如果法院认定案涉建房协议无效,那么黄逸磊也应承担相应过错责任。

法院判决:

  名为合作协议实为买卖合同  

经审理,兴宁区法院认为,黄逸磊与公司签订的合作建房协议虽然名为合作协议,但从合同内容来看,黄逸磊仅提供资金而不承担经营风险,只获取固定数量的房屋,其实质并不属于合作建房的性质,应认定为房屋买卖合同。虽然公司抗辩其仅向黄逸磊转让一定期限的房屋使用权而非所有权,但结合双方合同约定为提供资金一方办理房屋不动产产权证书的内容,且合同的体例用词、使用权期限、支付房款、交付房屋、房屋保修等方面均具有房屋买卖合同明显特征,以及黄逸磊自认订立合同的目的是取得具有产权的房屋来看,合同实际上是对房屋产权的转让。

法院指出,合作建房协议实质为房屋买卖合同,公司作为出卖人,在涉案房屋尚未建成之时即进行出售,应当受到商品房预售相关规定的规制。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效”的规定,公司未能提供证据证实其在诉讼前已经取得合作建房协议所涉及房屋的预售许可证明,故黄逸磊及公司于2018年1月20日签订的合作建房协议应属无效。

法院认为,由于合作建房协议属无效合同,依据我国合同法第58条“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任”的规定,公司应当返还黄逸磊向其支付的购房款。黄逸磊提供收据证明其实际向公司支付购房款14万元,公司对此予以认可,故公司应当向黄逸磊返还14万元。由于合同自始无效,公司基于合同收取的购房款而产生的孳息亦属于黄逸磊因合同而受到的损失,因此公司应向黄逸磊支付相应的资金占用费。黄逸磊要求自2018年1月20日起计付资金占用费,符合法律规定。但黄逸磊要求按照年利率6%支付资金占用费没有事实及法律依据,法院酌情按照中国人民银行公布的贷款基准利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。

日前,兴宁区法院作出一审判决:黄逸磊与公司于2018年1月20日签订的合作建房协议无效;公司向黄逸磊返还购房款14万元并支付相应的资金占用费。

目前,该判决已生效。

 (文中人名为化名)